中盛投资 楼龄超过30年原则上不收购，广州南沙启动住房“以旧换新”
21世纪经济报道记者 吴抒颖
广州南沙再度出招稳定房地产市场。
近日，广州南沙区属国企南沙开建发布住房“以旧换新”实施方案（下称“方案”）。根据方案，南沙“以旧换新”首批试点收购存量房总额度达30亿元，覆盖广州市范围内符合条件的存量房。此次收购由广州南沙区属一级国企背书直接收购旧房，可用于置换南沙开建旗下新房。
南沙开建此次面向全市范围内开展“以旧换新”，核心原因是南沙当前库存量较高。根据普睿广佛区域的统计数据，截至4月末，南沙可售一手住宅面积为177万平方米，按照过去12个月的去化速度，去化周期为29.1个月。
在库存高企的背景下，广州南沙不断祭出大招。除了此次出台“以旧换新”实施方案以外，南沙也已经在此前启动对2025年在南沙区购房的青年人才购房补贴工作，符合条件的青年人才可获得3万元购房补贴。
从近期房地产市场的动作来看，南沙正在尽力去库存，但成效如何，仍有待观察。
对楼龄有要求
南沙开建此次启动住房“以旧换新”工作的目的，是助力群众改善住房条件，盘活房地产存量市场，同时规范二手房“以旧换新”活动。
此次“以旧换新”收购的原则是，旧房产权人选购新房，并向南沙开建支付诚意金，南沙开建按程序收购旧房产权人房屋产权，原则上旧房收购价以评估价格为依据，收购旧房总价不得超过购买新房总价。南沙开建将分期分批实施收购，首批试点总额限额30亿元。
对于旧房的要求，方案表示，收购范围是广州市范围内拥有合法不动产权证，产权清晰，无查封、无抵押（银行按揭贷款除外）、未设立居住权，用途为住宅的房屋。此外，旧房可正常居住，无重大结构缺陷或纠纷。
需要强调的是，方案特别明确，此次收购旧房房龄原则上应不超过30年，超过30年的，旧房产权人需向收旧主体申请检查确认房屋可靠性。
对于收购价格的认定，方案明确由第三方评估机构对旧房进行评估，确定旧房评估价。同时，旧房还需满足收购价不高于旧房评估价，且旧房收购总价不得高于旧房产权人所购买新房总价。
在完成一系列流程后，旧房产权人可以在南沙开建提供的房源库中选购新房，这些房源包括南沙壹号、瑞筑花园、茗筑水岸、未来城市、珺筑水岸、颐德湾尚、南沙壹品和8号公馆。
南沙开建旗下的这些楼盘，户型覆盖建面约122-266平方米，几乎覆盖从刚需改善到江景高端豪宅。这些楼盘有部分已经开盘多年，例如颐德湾尚是一个纯板楼的改善项目，最早于2019年开盘，但目前仍未去化完毕。
值得强调的是，此次“以旧换新”的实施过程中，南沙开建也为旧房产权人免去了二手房置换的后顾之忧。方案表示，南沙开建完成旧房不动产转移登记后，旧房产权人可继续免租金使用旧房源直至新房开发商通知交付之日后6个月，但应自行承担水、电、气、暖、物业等费用及房屋的安全管理责任。
持续去库存
南沙此次推动住房“以旧换新”，核心原因是助力南沙当地楼市“去库存”。
根据普睿广佛区域的统计数据，今年前4月，南沙区新房成交1940套，同比基本持平，但库存压力仍未缓解。截至4月末，南沙可售一手住宅面积为177万平方米，按照过去12个月的去化速度，去化周期为29.1个月。
据21世纪经济报道记者走访了解，南沙当前有部分楼盘已经执行“以价换量”的销售策略，例如深业颐泽府、中铁建西派澜岸以及旭辉曜月湾等，均有一定程度的价格优惠。
虽然价格上已有松动，但这些楼盘的去化速度仍然未有明显加快。一位南沙区的中介人士告诉21世纪经济报道记者，“目前除了18号线地铁口的少数楼盘，多数楼盘还是很难定位到目标客户。因为目前南沙在建的楼盘周边配套完善的区域比较少，产业结构还在升级中，客户会更愿意选择确定性强的区域。”
鉴于当前南沙房地产市场的现状，区属国企积极推动“以旧换新”，或许能够带动市场活跃度走高。
一位广州房企的人士告诉21世纪经济报道记者：“南沙此前的投资需求活跃，土地供应也相对充足，很多楼盘拿地的时间节点早导致土地成本价较高。现在库存挤压，导致现在房企的主动性很低，多数楼盘去化3到4年都是正常的。即便是现在以价换量，也不能够明显促进库存消化，再者又有新规楼盘的冲击，所以通过‘以旧换新’带动一部分置换需求的入市，符合市场的期待。”
普睿数智广佛首席分析师肖文晓分析称，作为首个推出“以旧换新”落地细则的区属国企，南沙开建的实施方案有两个亮点值得关注。首先是总额度高，预算达到30亿元，今年1月至4月份南沙新房的成交套均总价在220万元左右，以此计算，受惠的置换业主最多可以达到上千户；其次是面向全市收购，不局限于南沙区。
肖文晓续称：“方案的执行效果也有一定的变数。比如，仅限于购买南沙开建旗下的新房，可供选择的房源相对有限，而二手房的评估价和收购价有多大差距也是双方达成协议的关键，因此落地效果还有待观察。”
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